Завышение стоимости для ипотеки

Самый распространенный вариант — ипотека с завышением стоимости без первоначального взноса. Эта схема позволяет приобрести квартиру даже тем, у кого нет накоплений для оплаты части стоимости жилья за счет собственных средств. Фактически, в договоре сумму увеличивают на размер первого взноса (от 20 до 40%). Продавец получает всю стоимость от банка, а покупатель на этапе заключения сделки не вкладывает своих средств.

Пример классической схемы с завышением: Михаил выставил на продажу квартиру, но покупателей долго не находилось. Одних не устраивала цена, других — ремонт, а третьих — вид из окна. Однако однажды появилась семья, которую все устраивало. Единственной проблемой было отсутствие денег на первый взнос по ипотеке. Чтобы решить эту проблему, покупатели предложили Михаилу увеличить цену в договоре на 20%. Таким образом, он получил всю сумму, а им не пришлось искать деньги на первый взнос.

Другие случаи использования искусственного завышения стоимости:

• Получение дополнительных заемных средств под ипотечную ставку. Чаще всего эти средства используются на ремонт купленной недвижимости.
• Налоговая оптимизация. Если покупатель планирует продавать приобретенное жилье в течение ближайших 5 лет, завышенная оценка в договоре поможет сократить налоговые платежи.
• Улучшение условий кредитования. Иногда банки готовы снизить ставку при более высокой цене недвижимости, передаваемой в залог.

Продавцы соглашаются на схемы с завышением, чтобы быстрее избавиться от объекта за установленную стоимость. Особенно часто это происходит, если интерес к недвижимости невелик.

Ипотека с завышением — достаточно распространенная схема, которая позволяет покупателю приобрести квартиру в кредит без первого взноса, а иногда и получить дополнительные средства на ремонт под ипотечную ставку. Однако она несет множество рисков: от срыва сделки до уголовного преследования ее участников. По возможности стоит избегать продажи или покупки жилья с применением незаконных методик. Лучше рассмотреть альтернативные варианты, например, оформление потребительского кредита или рассрочки от застройщика.

Для продавца: Соглашаясь на сделку с завышением стоимости, продавец получает возможность относительно быстро продать недвижимость. Покупатели в таких случаях редко торгуются и не сильно снижают цену.

Для покупателя: Покупатель получает еще больше преимуществ:

• Возможность приобрести желаемое жилье даже при отсутствии средств на первый взнос.
• Дополнительные деньги на прочие нужды (например, ремонт или мебель).
• Возможность сэкономить на налогах при будущей продаже недвижимости.
• Повышение престижа недвижимости за счет формально более высокой стоимости.

Однако искусственное завышение стоимости часто вызывает проблемы и может привести к негативным последствиям для обеих сторон. Например, банк может отказать в одобрении ипотеки, если обнаружит завышение, или сделка может быть признана недействительной. Кроме того, такие схемы могут повлечь за собой юридические и налоговые риски.

Обмануть систему возможно, но не всегда. Во-первых, найти оценщика, готового указать в отчете не реальную стоимость недвижимости, а нужную сторонам, не так уж просто. В стандартной ситуации для расчета рыночной цены используется специальная формула и определенный набор исходных данных. Кроме того, у оценщиков есть репутация, и хорошие специалисты дорожат ею.

Конечно, риэлторы могут порекомендовать «специалистов», согласных посчитать стоимость недвижимости иначе, а при желании их можно найти и самостоятельно. Однако за такие услуги обычно приходится доплачивать.

Во-вторых, банки не верят слепо цене, указанной в договоре или отчете оценщика. Они проводят собственную проверку недвижимости. Если банк оценит квартиру дешевле, чем указано в документах сторон, чаще всего он предложит заемщику доплатить остальную часть стоимости собственными деньгами. В некоторых случаях недвижимость может быть не согласована, что приведет к срыву сделки.

Хотя схема купли-продажи квартиры через ипотеку с завышением стоимости встречается нередко, назвать ее полностью законной нельзя. Банкам такой подход не нравится, так как имущество в залоге может оказаться с завышенной стоимостью, и при проблемах с возвратом долга покрыть его полностью не удастся. Финансовые организации активно борются с подобными сделками. Перед тем как согласиться на нее, нужно проанализировать все риски.

Риски для продавца:

• Потеря времени. Есть вероятность упустить реального покупателя. При этом сделка по ипотеке с завышением стоимости может сорваться из-за отказа оценщика или банка.
• Необходимость возврата большей суммы, чем получено реально. Если сделка будет расторгнута, продавцу придется вернуть деньги. Причем покупатель может потребовать всю сумму, указанную в договоре, а не только полученную от банка.
• Привлечение к уголовной ответственности. Если банк установит, что при оформлении ипотеки были предоставлены поддельные документы, он обратится с заявлением о мошенничестве в правоохранительные органы. Продавец в этом случае будет проходить по делу как соучастник. Вероятность реального срока небольшая, но штраф заплатить, скорее всего, придется.

Риски для покупателя:

• Потеря репутации. Банковские сотрудники, обнаружив завышение, могут отказать не только в согласовании конкретного объекта, но и в ипотеке полностью. Кроме того, есть вероятность попасть в «черные списки», что закроет возможности кредитования.
• Финансовые потери. На оплату услуг оценщика придется потратиться, а банк может отказать в ипотеке с завышением. Деньги в этом случае никто не вернет. Если схема использовалась для получения денег на ремонт или другие цели, продавец может отказаться делиться.
• Уголовная ответственность. Покупателя могут привлечь к ответственности за мошенничество по ст. 159.1 УК РФ, если банк обнаружит нарушение и обратится в правоохранительные органы. Обычно это происходит при просрочках по ипотеке или иных проблемах с погашением.

Кроме того, при завышении цены недвижимости сумма кредита и платежи по нему увеличиваются. Покупателю сложнее рассчитать свои финансовые возможности, и риск допустить просрочку возрастает.

Несмотря на очевидные риски, находятся ипотечные заемщики, которые используют схему завышения стоимости недвижимости. Участники сделки стараются свести к минимуму свои потери. Например, они составляют расписки.

Первая расписка предназначается исключительно для банка. В документе указывается, что продавец получил от покупателя авансовый платеж в размере, который требует банк. Это необходимо для соблюдения формальностей.

Вторая расписка подтверждает, что реального перечисления денежных средств не производилось. Этот документ составляется для продавца и покупателя и помогает обезопасить обе стороны в случае срыва сделки.

Во многом безопасность купли-продажи жилья с завышением стоимости зависит от надежности как продавца, так и покупателя. Если возможно, найдите участника сделки, заслуживающего доверия. Это может быть родственник, знакомый или коллега по работе.